Los propietarios que tienen uno o varios pisos en propiedad y que quieren obtener una rentabilidad económica se preguntan: ¿Qué hago? ¿Vendo o alquilo? Tal y como están las cosas, ambas opciones proporcionan rentabilidad económica. Aunque de manera distinta.
El problema del acceso a la vivienda ha hecho que los precios se disparen. Tanto en la venta como en alquiler. A pesar de estos precios abusivos, los pisos se alquilan o se venden en las ciudades en cuestión de horas. Incluso en los escenarios más complicados, las casas se venden en menos de un año.
Según señala el portal Idealista News, el 13% de las viviendas que se vendieron por internet en el primer trimestre del 2024, no llevaban anunciados ni una semana. En el lado opuesto, otro 13% tardó casi un año en venderse. El tiempo medio de venta de una propiedad en nuestro país oscila entre los 3 y los 6 meses. Estamos hablando de una media. Nos sorprendería saber que el 44% de los pisos en Madrid y el 46% en Barcelona se venden en menos de un mes.
Esta velocidad en la venta y el alquiler, y los altos precios que han alcanzado en el mercado, se debe, aunque existen otros factores que más tarde analizaremos, a un desfase entre la demanda y la oferta. Por cada piso que se alquila en Barcelona, hay una media de 99 familias o personas interesadas en el anuncio. Por cada piso en venta, 42 personas, de media, contactan con el vendedor o la inmobiliaria.
Vemos que hay el doble de interés en alquilar que en comprar. A pesar de ello, el interés de compra, frente a las condiciones tan adversas en las que se da, no es para nada despreciable. Optar por alquilar o vender depende de las preferencias del propietario.
Un mercado tensionado.
Tal y como señala El Periódico de Cataluña, los precios de los alquileres en esta comunidad autónoma subieron un 7,4% en el 2025 respecto al año anterior. Hoy, el precio medio de alquiler de un piso en Cataluña se acerca a los 900 € y en Barcelona ciudad supera los 1.160 €.
Aparte del desequilibrio entre la demanda y la oferta, del que hemos hablado al principio, y que es la contradicción de fondo, el mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta concentración. Un 1,08% de los propietarios controlan más de un millón de pisos en alquiler. Son los llamados grandes tenedores. Propietarios, la mayoría de ellos empresas, que poseen más de 10 pisos. Entre ellos encontramos a los llamados fondos buitre, fondos de inversión, aseguradoras, departamentos bancarios, empresas de alquiler, etc. Según datos ofrecidos por El Periódico de Cataluña, el fondo norteamericano Blackstone es propietario en España de más de 14.000 viviendas en alquiler. Buiding Center, una empresa filial de CaixaBank gestiona más de 12.000 alquileres, y CIBRE Investiment Management, otro fondo de inversión con una fuerte presencia de capital norteamericano, posee más de 10.0000 pisos. Estos son los que imponen las reglas del mercado. El 82% de los propietarios de pisos en alquiler, los que tienen entre 1 y 5 pisos, apenas abarcan el 3% de la demanda.
Otro problema que encontramos en el mercado inmobiliario, en el sector de los alquileres, son los alquileres turísticos. Una bicoca que a algunos propietarios les ha hecho ganar mucho dinero. Ya que con un alquiler de este tipo, en un mes de alquileres cortos, el propietario obtiene más ingresos que ese mismo piso en un alquiler estándar de larga duración. Esta dinámica incide en el mercado haciendo que los precios suban. En primer lugar, porque reduce la oferta, son pisos que se les retira a las familias para ofrecerlos a los turistas; y después porque tensionan los precios en zonas y barrios concretos. El gobierno se ha puesto bastante estricto en este asunto, ha retirado multitud de pisos de portales de alquiler turístico tipo Airbnb; sin embargo, su efecto en la bajada de precios a penas se ha notado.
Se alquila más que se vende.
Aunque se atisba una ligera caída del alquiler, la oferta de viviendas para alquilar es entre 3 y 4 veces superior a la de venta. El Instituto de Análisis Inmobiliario remarca que el alquiler continúa siendo la opción mayoritaria. Se calcula que en España hay entre 2,5 y 3 millones de viviendas en alquiler. Una de cada cuatro familias, uno de cada cuatro hogares, un 25%, viven en un piso de alquiler de larga duración.
La situación es inédita. Antes de la crisis del 2008, el porcentaje de alquileres no alcanzaba el 10% y antes de la pandemia del COVID-19, la proporción de hogares que vivían de alquiler se movía entre el 17 y el 18%.
La inestabilidad laboral que tiene la juventud hace que no se planteen tener un piso en propiedad. Para una pareja joven ya es una odisea tener un piso alquilado para ellos solos, sin verse obligados a compartirlo.
Por otro lado, muchas familias que vivieron la hecatombe de la crisis del 2008, en la que los bancos desahuciaron a miles de propietarios porque no podían pagar la mensualidad de la hipoteca, se han quedado atrapados en el alquiler. Ya ni se plantean comprar piso.
Todo esto pone de manifiesto que existe una demanda del alquiler considerable. Un porcentaje de la población que ni siquiera se plantea la posibilidad de comprar. Este porcentaje está compuesto por trabajadores y familias con hijos que son inquilinos fiables; es decir, personas que no se van a arriesgar a no pagar el alquiler un mes.
Entrada de ingresos pasivos.
El blog Inversor Directivo recoge el testimonio de un emprendedor que decidió invertir sus ahorros en comprar pisos de segunda mano para alquilarlos y con ello tiene una entrada estable de ingresos pasivos todos los meses.
El propietario en cuestión trabaja en una multinacional. Mientras gran parte de sus compañeros optaban por adquirir una segunda residencia en un destino de costa para pasar las vacaciones, él compró cuatro pisos en su ciudad.
La compra, explica, fue escalonada. Con el alquiler que recibe del primer piso, le sirve para pagar la hipoteca y además le proporcionó fondos para pagar la entrada de su segundo piso. Y así, sucesivamente.
Al precio que están los alquileres en España, una mensualidad se acerca al salario mínimo interprofesional. El propietario recibe un sueldo extra cada mes solo con arrendar su propiedad. Aunque destinara la mitad del alquiler recibido al pago de hipotecas o para cubrir otros gastos, ya tendría un extra de entre 300 y 500 € netos que entran en su cuenta bancaria todos los meses.
Como él mismo cuenta, haber tomado esta decisión no significa que no disfrute de sus vacaciones. Al contrario. Los alquileres le pagan viajes que realiza a diferentes partes del mundo.
El alquiler es la opción propicia para los propietarios que buscan una entrada estable y continua de dinero. Lo que en finanzas personales se llama, actualmente, ingresos pasivos.
Por supuesto, este modelo de negocio tiene sus riesgos. Lo que más preocupa a los arrendadores es el riesgo de impagos y las inversiones que se suelen hacer para adecentar un piso que ha sido alquilado y ponerlo de nuevo en alquiler. Pero siendo objetivos, ¿hay algún negocio que no tenga riesgos?
El miedo a vender.
La venta de inmuebles se realiza, en una gran medida, con la intención de obtener unos ingresos de una manera rápida. Algo que tira para atrás a algunos propietarios es el miedo a que su piso no se venda durante meses o años. Que la venta tarde tiempo en efectuarse.
Esto, como hemos dicho al principio, no es lo normal. La rapidez con la que se llega a vender un piso nos puede sorprender. Carlos Gutiérrez, de Badalona, vendió su piso por medio de Vip House, una inmobiliaria de referencia en esta ciudad catalana y en Barcelona ciudad, en menos de dos semanas. Tras años en el que la compra-venta de viviendas ha estado parada, el mercado vuelve a tener dinamismo, se percibe movimiento. En el 2025 se vendieron un 10% más de viviendas que el año anterior. Según el periódico El País, 714.237 operaciones de compraventa, para ser exactos. El dato más alto desde la crisis del 2008, cuando explotó la burbuja inmobiliaria. En el 2007, el número de operaciones inmobiliarias de venta se movía en torno a las 775.000. En la actualidad nos estamos acercando a estas cifras.
Esta subida, en cuanto a la cantidad de ventas no es algo puntual. Miguel Ángel Gómez, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) señala que el sector está trabajando con previsiones de crecimiento similares a las del año anterior. Se espera que cada año se vayan vendiendo más pisos. Según él, el mercado está muy vivo. “En cuanto un piso sale a la venta, se vende; y no es solo por la falta de stock, es la demanda que está muy activa”. El asesor inmobiliario Iñaki Ursain subraya que se vende casi todo lo que hay en el mercado.
Liquidez inmediata.
La diferencia entre alquilar un piso o venderlo no es tanto la cantidad de dinero que vas a ganar, sino la forma en la que lo ganas. La venta implica una entrada de dinero inmediata; mientras que el alquiler es un negocio que reporta ingresos recurrentes sin apenas realizar trabajo.
La venta te libera de preocupaciones y responsabilidades. Una vez vendido el piso no tienes que preocuparte de su mantenimiento, ni de buscar nuevos inquilinos, ni estás expuesto a riesgos de impagos. Dispones de un dinero contante y sonante que entra en el bolsillo.
También hay que decir que hay propietarios que utilizan la venta de inmuebles como un negocio escalable. Pero su dinámica es diferente a la del alquiler. Con el dinero que reciben de la compra de un piso, compran otro nuevo y lo ponen a la venta. Procurando, en todo momento, asegurarse una ganancia. Es una de las leyes del capitalismo. El dinero funciona como una energía, que debe estar siempre en movimiento. El beneficio se reinvierte para generar más beneficio. Lo peor que puede hacer el capital es estar parado.
Dentro de este modelo de venta continua de viviendas, hay una opción que ha cogido fuerza. La de comprar viviendas de segunda mano, reformarlas y venderlas. Este modelo de negocio puede entrañar más riesgos que el alquiler. Es necesario hacer cuentas antes de emprenderlo. ¿Vale la pena invertir en reformar un piso antiguo para después venderlo? ¿Vas a obtener unos beneficios más significativos? Hoy, al menos en las grandes ciudades, el factor principal que determina el precio de un piso es su ubicación, y no tanto su estado.
