Estamos viviendo un momento curioso en el campo de la inversión inmobiliaria: no solo es comprar una vivienda “para toda la vida” ni que acumulemos pisos como la única manera de proteger nuestros ahorros. En los últimos años, el sector está repleto de matices, puesto que hay toda clase de inversores, operaciones que combinan rentabilidad y estilo de vida, mercados locales que tienen su propia lógica y agencias que pasaron de ser meros intermediarios a ser auténticos asesores patrimoniales. Un mundo cambiante en el que hay que comprender de qué forma encaja actualmente la inversión en vivienda y cuál es el papel que juegan las inmobiliarias cuando se quieren tomar decisiones.
Invertir en ladrillo en un mundo incierto
No se puede decir que estemos en unos años de tranquilidad. La inflación es alta, los tipos de interés son muy cambiantes, con bastante volatilidad en otros activos, por lo que el ladrillo ha vuelto a aparecer como un interesante refugio para bastantes ahorradores.
La adquisición de una vivienda sigue siendo, para una parte importante de la población, un sinónimo de gran estabilidad, ya que se percibe como algo que es tangible, menos misterioso que los fondos o las acciones, y que está relacionado de manera directa con una necesidad tan básica como tener un sitio en el que vivir.
Las inversiones inmobiliarias en la actualidad no suelen reducirse a comprar por el mero hecho de hacerlo. Existen diferencias bastante evidentes entre:
- Los que compran una vivienda para vivir en ella y proteger su capital.
- Aquellos que adquieren para alquilar a largo plazo y contar con una renta estable.
- Los que quieren segundas residencias en la costa o golf, lo que es una interesante combinación entre el disfrute personal y una posible revalorización.
- Otros que se interesan por productos de mayor sofisticación, como sucede con los edificios completos, locales comerciales o promociones sobre plano.
El caso es que cada perfil se va a mover con una serie de motivaciones diferentes: hablamos de rentabilidad, seguridad, calidad de vida y diversificación del patrimonio… y cada uno precisa de información necesaria para así no dar pasos en falso.
Ahora no vale con el clásico “sé que se encuentra bien situado”; ahora se hace necesario entender de mercados locales, precios, dinámicas de alquiler y riesgos a medio plazo.
Cambios en la forma de usar y valorar la vivienda
Otro de los factores que han servido para alterar el paisaje es la forma en la que se usa la vivienda. Pensemos en nuevos elementos que han entrado en juego, como pasa con el teletrabajo, lo importante que es ahora el entorno natural y el hecho de buscar servicios cercanos, algo que ha valido para cambiar los criterios de bastante gente.
Hay mercados en zonas como la Costa Blanca, en los que dicho cambio se ve más claramente: existe demanda sostenida de viviendas que tienen vistas al Mediterráneo, próximas a los campos de golf y en entornos residenciales que han sido bien cuidados.
Las agencias especializadas en dichas zonas lo que hacen es trabajar con compradores nacionales e internacionales que no solamente están buscando un “apartamento en la playa”, sino una vivienda que vaya a encajar con una manera concreta de vivir: espacio, luz, servicios y una sensación de exclusividad.
Aquí la inversión inmobiliaria también se mezcla con el proyecto vital, ya que comprar no es solamente el hecho de adquirir un activo, sino el de construir un escenario en el que se pasa una parte importante de nuestro tiempo.
Estamos ante un cruce entre finanzas y vida cotidiana, en el que la necesidad de un asesoramiento adecuado es evidente.
El papel actual que tienen las agencias inmobiliarias
En medio de toda esta complejidad, lo cierto es que ahora las agencias inmobiliarias ya no son, en la mayoría de los casos, solamente intermediarios que se dedican a mostrar pisos y a cobrar honorarios. Las que han sabido adaptarse hoy actúan como un verdadero filtro de calidad, siendo acompañantes y traductores en un mercado que es complicado de leer para el público general.
Su trabajo abarca varias capas:
- Conocer bien el terreno: hablamos de precios reales, barrios en transformación, proyectos futuros que se pueden revalorizar o devaluar las zonas.
- Elegir propiedades que no solo se vayan a ver bien en las fotos, sino que cuenten con fundamentos con gran solidez, caso de la construcción, ubicación, gastos, comunidad o el estado legal.
- Acompañan al comprador en aspectos que van a ir más allá de la propia visita: hablamos de la negociación, los documentos, trámites, impuestos o financiación.
Mar & Golf: inversión ligada al mar y al campo de golf
En el panorama actual que vivimos, es realmente ilustrativo observar el modelo de agencias especializadas en determinados nichos. Una de las que conozco al vivir cerquita es la de Mar & Golf Unique Homes S.L. que es una firma boutique con sede en Alicante que se centra en la compra y venta de propiedades de primera calidad en zonas como Playa de San Juan, Cabo de las Huertas, Alicante Golf, La Albufereta y Costa Blanca Norte.
Ellos se enfocaron no en vender todo tipo de propiedades, sino que optaron por un mercado más reducido en el que fuera importante contar con mar, golf y un entorno realmente cuidado. Con el paso de los años se han hecho con una cartera de lo más variada y confié en ellos, ya que la atención cercana y personalizada y el conocimiento de las zonas me ayudó a la hora de comprarme otra vivienda en la zona de la playa de San Juan.
No solo está la intermediación pura; ellos además tienen un servicio de asesoramiento legal y financiero, además de apoyar procesos de reforma o de interiorismo, acompañando a los clientes a la hora de tomar decisiones. En este sentido se combinan las motivaciones inversoras y de calidad de vida.
Inversión local, mirada internacional
Otro de los rasgos importantes en materia de actualidad inmobiliaria es la mezcla constante que hay entre compradores locales y los inversores internacionales. En las áreas de costa y ciudades que son atractivas, es un hecho que la presencia de compradores de otros países es algo cotidiano.
Pensemos que hay familiares que desean una segunda residencia, otros jubilarse junto al mar, así como inversores que quieren diversificar su patrimonio en euros.
Hay agencias que, como la anteriormente mencionada, lo que hacen es trabajar en este segmento, por lo que ofrecen propiedades que tienen mar y campos de golf a aquellos clientes que tienen un poder adquisitivo medio-alto y que buscan calidad.
En esta serie de casos, el papel de la agencia consiste en traducir diferencias a nivel cultural. Se tiene que explicar de qué forma funcionan las comunidades de propietarios, lo que implica comprar sobre plano, los gastos recurrentes que se asumen y la forma en la que se gestionan los impuestos y alquileres en nuestro país.
La inversión en inmuebles ya no es un asunto a nivel estrictamente local y ha pasado a ser un cruce de flujos de capital, idiomas y legislaciones. Las agencias que se saben mover en este terreno aportan un valor difícil de replicar con solo buscar portales generalistas.
¿Cuáles son los riesgos actuales y de qué manera se gestionan?
Cuando hablamos de inversión inmobiliaria y no mencionamos los riesgos, estamos ante algo que es poco honesto. Veamos los retos claros que hay actualmente:
- Subidas de los tipos de interés que hacen que se encarezcan las hipotecas y obligan a que se recalculen los planes.
- Mercados bastante calientes en algunos barrios, en los que los precios pueden acabar estando por encima de lo razonable.
- Incertidumbre sobre las normas de alquiler, en especial en las ciudades de mayor tamaño.
- Diferencias importantes entre los mercados: algo que funcione bien en la costa puede que no lo haga tanto en el interior y al revés.
Hay que tener en cuenta que las agencias que están realizando su labor con una vocación de asesoramiento, lo que buscan es que este tipo de riesgos estén sobre la mesa.
Esto en la práctica significa que no se empuje al cliente a que compre cualquier cosa, sino a que entienda si el movimiento tiene sentido para su situación en concreto.
Existen proyectos inmobiliarios que son unos excelentes productos en materia de inversión, pero otros son, especialmente, piezas de una clase de estilo de vida en el que el comprador va a elegir de manera consciente, sabiendo que no tiene como principal objetivo la rentabilidad.
¿Con qué debemos quedarnos?
Sin duda, el papel de las agencias inmobiliarias que tienen en la inversión inmobiliaria su principal mercado debe ser optar por esa especialización y un trato cercano, que debe acompañar a sus clientes en esa mezcla de planos, financiero, emocional y práctico.
No van a sustituir el criterio del comprador, pero le van a ofrecer contexto, información y experiencia para que las decisiones se apoyen en algo más que en una simple foto o un precio. Eso al final termina marcando las diferencias y ayuda a que todos los actores en el sector inmobiliario acaben teniendo más confianza y seguridad en las labores que realizan.
